IMMOBILIENTYPEN

Die Immobilienwirtschaft unterscheidet grundsätzlich zwischen einer Neubau- und einer Bestandsimmobilie. Diese Unterscheidung ist auch für die Geldanlage in Immobilien sinnvoll, denn ein Neubauprojekt hat ein anderes Einnahmen-Ausgaben- (Cash Flow) Profil als eine Bestandsimmobilie. Anleger, die in Immobilien investieren, sollten diese wesentliche Unterscheidung kennen.

Grundsätzliches

Neubau

Ein Neubauprojekt erfordert grundsätzlich die Verbindung von drei Faktoren: Projektidee, Standort und Kapital zur Finanzierung. Jeder Faktor bedingt jeweils die beiden anderen, um eine Projektentwicklung zu realisieren. Eine realisierte Projektentwicklung endet mit einer fertig gestellten Neubauimmobilie. Diese wird in der Regel an einen Immobilienbetreiber verkauft. Durch den Verkauf erhält der Projektentwickler Einnahmen, um seine vorherigen Ausgaben in der Entwicklungsphase zu decken, beziehungsweise seine Kredite zu tilgen. Bei erfolgreichen Neubauprojekten bleibt für den Projektentwickler ein Gewinn übrig.

Bestand

Sobald ein Neubau vermietet ist und Mieteinnahmen realisiert werden, spricht man von einer Bestandsimmobilie. Der Betrieb einer Immobilie verursacht für den Betreiber Ausgaben. Dazu gehört als erstes der Kauf des Neubaus sowie dann im Folgenden sowohl Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen als auch jegliche Ausgaben für die Verwaltung. Auf der anderen Seite erhält der Betreiber Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie. Im Verkaufsfall zum Ende der Betriebsphase entsteht zusätzlich ein Verkaufserlös. Für den Betreiber hat sich die Verwaltung der Immobilie gelohnt, wenn die Gesamteinnahmen aus Miete und Verkauf seine Ausgaben übersteigen.

Illustrative Einnahmen-Ausgaben-Profile

Neubau

Bestand

Risikoüberlegungen

Neubau

Als privater Anleger kann man eine Projektentwicklung selbst durchführen oder aber man kann sich am Immobilienmarkt an der Finanzierung unterschiedlicher Entwicklungsprojekte beteiligen.

Die Durchführung einer Projektentwicklung ist mit Risiken behaftet, denn die Entwicklung kann aus unterschiedlichen Gründen scheitern. Zu den operativen Risiken einer Projektentwicklung gehören z.B. Terminüberschreitungen in der Bauphase oder versicherungsrechtliche Überschreitungen.

Wenn die aufgenommene Finanzierung nicht ausreicht, die Ausgaben über den Entwicklungszeitraum zu decken und der Entwickler keine Möglichkeit der Nachfinanzierung findet, kann es zur Insolvenz des Entwicklers kommen. Diese Situation würde mit einem teilweisen oder vollständigen Ausfall der Finanzierung einhergehen. Die Gläubiger des Projektentwicklers werden dann aus der Insolvenzmasse bedient, wobei auch ein teilweiser oder vollständiger Verlust möglich ist. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Insolvenzmasse nicht zur vollständigen Befriedigung aller Forderungen ausreicht.

Grundsätzlich wird jedem privaten Anleger die eigene Prüfung der Verlässlichkeit der Projektentwickler und der Wirtschaftlichkeit der geplanten Projektvorhaben nahegelegt. Durch die Streuung von Beteiligungen an mehreren Entwicklungsprojekten lässt sich das Ausfallrisiko eines einzelnen Projekts diversifizieren. Der Diversifikationsgrad erhöht sich dann, wenn die Projekte von unterschiedlichen voneinander wirtschaftlich unabhängigen Entwicklern durchgeführt werden.

Bei der Prüfung der Projektentwickler sollte insbesondere die Finanzierungsstruktur sowie die Professionalität und Erfahrung (“Track Record”) des Entwicklers für das Projekt betrachtet werden. Ein erfahrener Projektentwickler läuft weniger Gefahr wirtschaftliche Fehleinschätzungen, in Bezug auf den Entwicklungsprozess, zu treffen.

Bestand

Als privater Anleger kann man eine Bestandsimmobilie direkt erwerben und betreiben oder sich am Immobilienmarkt bei Betreibern von Immobilien an der Finanzierung beteiligen.

Der Betrieb einer Bestandsimmobilie ist mit Risiken behaftet. Wenn die Einnahmen aus Miete und Verkauf nicht die Ausgaben decken können, macht der Betreiber ein Verlustgeschäft. Dies kann insbesondere dann passieren, wenn beim Ankauf der Immobilie ein Preis bezahlt wurde, der zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht wieder erreicht werden kann. Ebenso sind eingeplante Mieteinnahmen nicht sicher. Mietausfälle können durch Prüfung der Mieterbonität verringert aber nicht vollkommen ausgeschlossen werden. Erwartete oder kalkulierte Mietsteigerungen, die dem Kaufpreis zu Grunde gelegt wurden, müssen in der Realität gegen die Interessen der Mieter und regulatorische Einschränkungen durchgesetzt werden. Tatsächliche Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung können die ursprüngliche Planung übertreffen. Genauso können Ausgaben für Verwaltung und Betrieb der Immobilienvermietung höher ausfallen als erwartet.

Grundsätzlich wird jedem privaten Anleger die eigene Prüfung der Verlässlichkeit der Immobilienbetreiber und die Wirtschaftlichkeit des Betriebs der Bestandsimmobilien nahegelegt. Durch die Streuung von Beteiligungen an mehreren Bestandsimmobilien lässt sich das Verlustrisiko bei einzelnen Immobilien diversifizieren. Der Diversifikationsgrad erhöht sich weiter, wenn die Immobilien von unterschiedlichen voneinander wirtschaftlich unabhängigen Gesellschaften betrieben werden.

Bei der Prüfung des Immobilienbetreibers sollte insbesondere die Finanzierungsstruktur des Betreibers betrachtet werden sowie die Professionalität und Erfahrung (“Track Record”). Ein erfahrener Betreiber läuft weniger Gefahr von wirtschaftlichen Fehleinschätzungen in Bezug auf den Immobilienbetrieb.

Kostenloser Investment Guide

Jetzt für den Newsletter anmelden und den Immobilien Investment Guide per Mail erhalten.

Über den Newsletter erhältst Du zukünftig Informationen zu unserer Plattform und den Angeboten. Du kannst Deine Einwilligung jederzeit mit Wirkung für die Zukunft widerrufen. Weitere Informationen findest Du in unserer Datenschutzerklärung.