NUTZUNGSART

Unter Nutzungsart versteht man in der Immobilienwirtschaft die Art und Weise, wie eine Immobilie verwendet wird. Die beiden hauptsächlichen Nutzungsarten sind Wohnen und Wirtschaft. Innerhalb einer Stadt bzw. Region gibt es reine Wohn- und reine Wirtschaftsgebiete (auch: Gewerbegebiete) bzw. Gebiete mit gemischter Nutzung. Die Nutzungsart wird in der Regel behördlich festgelegt und hat großen Einfluss auf den Wert einer Immobilie.

Grundsätzliches

Wohnen
75%

Knapp drei Viertel des gesamten deutschen Immobilienvermögens stecken in Wohngebäuden. Davon ist der Großteil mit über 80% in Besitz von Privatpersonen (Stand 2018). Die Wertermittlung beim Kauf einer Wohnimmobilie lässt sich auf eine vergleichsweise transparente Datenlage in Deutschland stützen. Einzelne Wohnungen und Wohnhäuser werden von Privatanlegern auch häufig als Eigenheim gekauft und selbst genutzt, was den hohen privaten Besitzstand bei Wohnimmobilien erklärt. Stark steigende Immobilienpreise erschweren den privaten Anlegern jedoch zunehmend den direkten Kauf ganzer Immobilien. Eine Alternative ist die indirekte Geldanlage, also die Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft, die Wohnimmobilien entwickelt oder betreibt. Diese Variante erfordert einen deutlich niedrigeren finanziellen Einsatz.

Wirtschaft
25%

Wirtschaftsimmobilien machen das andere Viertel des deutschen Immobilienvermögens aus. Sie befinden sich mit über 80% im Besitz von Kapitalgesellschaften und der öffentlichen Hand. Der Bereich der Wirtschaftsimmobilien ist durch unterschiedliche Teilmärkte gekennzeichnet. Die Teilmärkte sind heterogen und erfordern daher spezifisches Wissen bei der Wertermittlung. Entsprechend wird in diesem Bereich von privaten Anlegern seltener eine Immobilie direkt gekauft als im Markt für Wohnimmobilien. In der indirekten Form der Geldanlage, also als Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft, die Wirtschaftsimmobilien entwickelt oder betreibt, kann dieser Bereich jedoch durchaus eine interessante Alternative zu Wohnimmobilien sein.

Wirtschaft

Industrie und Logistik
13%

Deutschland ist ein Industrieland mit noch immer sehr umfangreichen Fertigungsstätten. Diese oftmals sehr spezifischen Anlagen lassen allgemeine Aussagen zu Flächenbeständen und Preisen kaum zu. Das erschwert die Wertermittlung für die Geldanlage. Gleichzeitig erfordern die einzelnen Objekte durch ihre Größe häufig einen hohen finanziellen Einsatz.

Wirtschaft

Büro
7%

Büroimmobilien erlauben eine gewisse Standardisierung in der Erhebung von wirtschaftlichen Vergleichsdaten, da sie von vielen Wirtschaftszweigen oder auch von der öffentlichen Hand gleichermaßen genutzt werden können. Für Privatanleger ist hier im Bereich der Gewerbeimmobilien also grundsätzlich ein direkter Erwerb denkbar.

Wirtschaft

Einzelhandel
4%

Die wirtschaftlichen Eigenschaften von Einzelhandelsimmobilien sind untereinander gut vergleichbar, was die Wertermittlung transparent macht. Durch ihre spezifische Nutzung und ihre starke Abhängigkeit von Standortfaktoren erfordern sie jedoch Fachwissen, das privaten Anlegern in den meisten Fällen fehlt. Gleichzeitig ist der finanzielle Einsatz für ein Direktinvestment tendenziell hoch.

Wirtschaft

Hotel
1%

Insbesondere die Zunahme des Städtetourismus treibt die steigende Anzahl an Schlafgelegenheiten und Übernachtungen im Hotel Sektor vorran. Hotels werden als sogenannte Betreiberimmobilien in der Regel von einem Pächter mit einem Gesamtkonzept bewirtschaftet. Dieser spezielle Bereich der Gewerbeimmobilien wird hauptsächlich von institutionellen Anlegern und vermögenden Privatleuten als direkte Geldanlagemöglichkeit genutzt.

Risikoüberlegungen

Wohnen

In vielen deutschen Großstädten, insbesondere in den Top-Lagen, sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien in den letzten Jahren stark gestiegen. Die Mietpreise sind zwar in diesen Lagen ebenso gestiegen, aber nicht in gleichem Ausmaß. Das Verhältnis von jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis gibt Aufschluss darüber, ob eine Wohnimmobilie günstig oder teuer bewertet ist. Die Bewertung ist dabei immer relativ zur Nachbarschaft zu beurteilen.

Steigende Mietpreise sind in Deutschland ein politisch scharf diskutiertes Thema geworden und der politische Druck zur Durchsetzung einer wirksamen Mietpreisbremse stellt für Vermieter ein Risiko auf der Einnahmenseite dar. Die steigenden Kaufpreise werden sich nicht dauerhaft von der Entwicklung der Mietpreise abkoppeln können.

Die Erwartung dauerhaft steigender Preise kann zu einer Blasenbildung im Markt für Wohnimmobilien führen. Projektentwickler und -betreiber sind bereit einen hohen Preis zu zahlen bzw. hohe Ausgaben für die Entwicklung auf sich zu nehmen, wenn sie weitere Preissteigerungen erwarten. Diese Entwicklung setzt sich über einen gewissen Zeitraum fort, bis die Erwartungen sich umkehren und eine nüchterne Bewertung der Immobilien, unter Einbezug der wirtschaftlichen Einflussfaktoren, einsetzt. Dieses zerplatzen der Blase kann dazu führen, dass die Einnahmen aus Projektentwicklungen oder dem Betrieb von Bestandsimmobilien die Ausgaben nicht mehr decken. Dies wiederum kann zu Ausfällen bei Privatanlegern führen, deren Geld in fehlkalkulierten Immobilienprojekten angelegt ist.

Jeder Privatanleger sollte die Entwicklungen am Markt für Wohnimmobilien verfolgen. Grundsätzlich wird jedem privaten Anleger auch die eigene Prüfung der Verlässlichkeit der Kapitalgesellschaften nahegelegt, über die er sein Geld anlegt. Durch die Streuung von Beteiligungen lässt sich das Ausfallrisiko diversifizieren. Der Diversifikationsgrad erhöht sich dann, wenn die Projekte von untereinander wirtschaftlich unabhängigen Kapitalgesellschaften durchgeführt werden.

Wirtschaft

Im Vergleich zu Wohnimmobilien ist bei wirtschaftlich genutzten Immobilien eine deutlich heterogenere Mietergruppe festzustellen. Die hier vorgenommene Unterscheidung zwischen Industrie- und Logistik, Büro, Einzelhandel und Hotel ist eine grobe Klassifizierung, die sich jedoch in weitere spezielle Nutzungsarten unterteilen lässt.

Entsprechend entsteht bei der gewerblichen Nutzung einer Immobilie eine höhere Spezialisierung als im Bereich der Wohnimmobilien. Ein spezialisierter hochtechnologisierter Fertigungsbetrieb kann beispielsweise nicht in einem beliebigen Hotel, Büro- oder Einzelhandelsgebäude seinem Gewerbe nachgehen.

Aus Anlegersicht entsteht dadurch eine stärkere Abhängigkeit der Einnahmequellen vom gewerblichen Mieter und dem entsprechenden Mietvertragswerk. Im Bereich der Büroimmobilien lässt sich ein Mieterwechsel dabei noch vergleichsweise einfach durchführen, da die Anforderungen an eine Büroimmobilie für viele Gewerbe grundsätzlich ähnlich sind.

Der Wert von Gewerbeimmobilien kann durch strukturelle wirtschaftliche Veränderungen teilweise stark beeinflusst werden. Die Wirtschaft ändert sich und damit auch die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien. Beispielhaft werden hier drei Entwicklungen genannt:

 

  • Im Bereich Einzelhandel steigt der Konkurrenzdruck von Online-Angeboten und steigert die bereits traditionell sehr hohe Wettbewerbsintensität. Die Verkaufsfläche nahm in Deutschland seit 2010 nur noch sehr gering zu. Ein Trend zur Bündelung von Verkaufsflächen in Form von Einkaufszentren besteht fortlaufend. Mietpreise unterscheiden sich deutlich zwischen den teuren 1A-Lagen und den günstigen Nebenlagen.

 

  • Im Bereich Büroimmobilen stehen die Nutzungskonzepte in einem zeitlichen Wandel, was sich auch auf die Architektur niederschlägt. Veraltete Raumkonzepte müssen modernisiert werden, um wieder für Mieter attraktiv zu werden.

 

  • Betreiberimmobilien können stark spezifiziert werden, z.B. hinsichtlich einer gastronomischen Nutzung. Der wirtschaftliche Erfolg hängt dann stark von den Qualitäten des Betreibers und seines Konzepts ab. Die Umwidmung einer Betreiberimmobilie kann mit erheblichen finanziellen Risiken verbunden sein.

 

Jeder Privatanleger sollte die Entwicklungen am Markt für Wirtschaftsimmobilien verfolgen. Grundsätzlich wird jedem privaten Anleger die eigene Prüfung der Verlässlichkeit der Kapitalgesellschaften nahegelegt, über die er sein Geld anlegt. Durch die Streuung von Beteiligungen lässt sich das Ausfallrisiko diversifizieren. Der Diversifikationsgrad erhöht sich dann, wenn die Projekte von voneinander wirtschaftlich unabhängigen Kapitalgesellschaften durchgeführt werden.

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