Lage

Der Begriff Immobilie leitet sich aus dem lateinischen „im-mobilis“ für eine nicht bewegliche Sache ab. Eine Immobilie hat einen Lebenszyklus von ca. 20-100+ Jahren. Entsprechend ist die Wahl des Standorts der bedeutendste Faktor für die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Eine Standortentscheidung muss vor der Projektentwicklung getroffen werden, und ist bei einer Bestandsimmobilie nicht mehr veränderbar. Bei der Prüfung eines Standorts entscheidet man grundsätzlich zwischen Makro- und Mikrolage.

Grundsätzliches

Makrolage

Unter die Einschätzung der Makrolage fallen alle Potenziale und Defizite einer Region und Stadt. Sie beschreibt also die mittelbare Umgebung zu einer Immobilie. Städte werden in der Immobilienwirtschaft, in Bezug auf die Makrolage, in unterschiedliche Klassen eingeteilt.

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Quelle:

A-Städte

Wichtigste deutsche Zentren mit nationaler und z.T. internationaler Bedeutung. In allen Segmenten große, funktionsfähige Märkte.

Bsp: Büroflächenbestand (BGF) über 7 Mio. qm, Umsätze im langjährigen Mittel über 150.000 qm, Spitzenmieten im langjährigen Mittel mindestens 16 Euro/qm.

B-Städte

Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung.

Bsp: Büroflächenbestände zwischen 2 und 5 Mio. qm, Umsätze i.d. R. über 35.000 qm, Spitzenmieten im langjährigen Mittel mindestens 12 Euro/qm.

riwis-online.de, mit freundlicher Genehmigung der bulwiengesa AG

C-Städte

Wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung, mit wichtiger Ausstrahlung auf die umgebende Region.

D-Städte

Kleine, regional fokussierte Standorte mit zentraler Funktion für ihr direktes Umland; geringeres Marktvolumen und Umsatz.

Mikrolage

Unter die Einschätzung der Mikrolage fallen alle spezifischen Begebenheiten eines Stadtteils und der direkten Umgebung einer Immobilie. Hierzu zählen unter anderem soziale Strukturen, die Infrastruktur, Arbeitgeber, Freizeitangebote und Kultur. Bevor ein Blick auf die Mikrolage geworfen wird, muss die Makrolage bewertet werden, denn auf diese kann kein weiterer Einfluss genommen werden.

Risikoüberlegungen

Lage

Um die Attraktivität einer Lage verlässlich beurteilen zu können, bietet es sich an eine Standortanalyse durchzuführen. Bei dieser wird die Mikro- und Makrolage der Immobilie anhand quantitativer und qualitativer Kriterien genauer betrachtet. Hierzu haben sich verschiedenste Dienstleister rund um das Thema Standortanalyse etabliert, die zu den unterschiedlichen Einflußfaktoren Daten sammeln und aufbereiten. Für den deutschen Immobilienmarkt besteht eine Vielzahl von unabhängigen Analysen.
Häufig gehen Privatanleger bei ihrer direkten Geldanlage in Immobilien ein Klumpenrisiko in Bezug auf den Standort ein. Beim direkten Kauf einer Wohnimmobilie entscheidet oft die Nähe zum eigenen Lebensmittelpunkt über die Lage, da die Immobilie auch selbst operativ betrieben werden muss. Verschlechtert sich jedoch die Attraktivität der Makrolage einer Stadt oder Region sind dann direkt alle Immobilien gleichermaßen betroffen.
Bei der indirekten Geldanlage lässt sich dieses Klumpenrisiko in Bezug auf den Standort recht einfach vermeiden, denn die Projektentwicklung eines Neubaus bzw. der Betrieb einer Bestandsimmobilie wird durch eine Kapitalgesellschaft durchgeführt. Der Privatanleger hat mit der operativen Umsetzung nichts mehr zu tun und kann daher, unabhängig vom eigenen Lebensmittelpunkt, in verschiedene Standorte investieren.

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