Auslastung

Die Auslastung einer Immobilie stellt das Verhältnis der tatsächlich genutzten Mietfläche zur maximal möglichen Mietfläche dar. Da nur die tatsächlich genutzte Fläche auch Einnahmen in Form von Mieten erwirtschaftet, ist der Auslastungsgrad ein wichtiger Faktor für die Wirtschaftlichkeitsüberlegungen des Betreibers. Gemeinsam mit dem Mietpreis bestimmt der Auslastungsgrad die Einnahmenhöhe, die sich aus der Mietfläche der Immobilie erwirtschaften lässt.

Grundsätzliches

Anwendung

Der Auslastungsgrad kann grundsätzlich nur für Bestandsimmobilien festgestellt werden. Bei der Entwicklung eines Neubaus gibt es nur die Möglichkeit, den zukünftigen Auslastungsgrad für die Immobilie abzuschätzen. Bereits bestehende Immobilien mit der gleichen Nutzungsart in der näheren Umgebung lassen Rückschlüsse darauf zu, wie hoch die zukünftige Auslastung sein wird. Der Auslastungsgrad hängt grundsätzlich von der Angebots- und Nachfragesituation für eine bestimmte Nutzungsart an einem bestimmten Standort ab.

Daten und Fakten*

Untenstehend ist die Entwicklung der Auslastungsgrade für deutsche Großstädte bei den Nutzungsarten „Wohnen“ und „Büro“ dargestellt. Insgesamt ist der Auslastungsgrad über die letzten Jahre in den deutschen Großstädten sowohl für Wohnflächen als auch für Büroflächen gestiegen.

Frankfurt zeigt den niedrigsten Auslastungsgrad bei Büromietflächen mit ca. 90%, der noch immer auf sehr umfangreiche spekulative Bauvorhaben vor rund 15 Jahren zurückzuführen ist.

Risikoüberlegungen

Wirtschaft und Wohnen

Der Auslastungsgrad bei Wohn- und Wirtschaftsimmobilien bietet einen wichtigen Indikator zur Abschätzung der Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien. In Deutschland kann man beispielsweise bei einem Auslastungsgrad von dauerhaft weniger als 90% ziemlich sicher von fallenden Mietpreisen und damit fallenden Einnahmen für den Immobilienbetreiber ausgehen. Es wären dann zu viele freie Nutzflächen zur Vermietung auf dem Markt, sodass ein Überangebot an Mietraum besteht und der Preis fällt, um ein neues Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu finden.

Früher galt die Faustformel für den Büromarkt, dass ein Auslastungsgrad von 95% ein Marktgleichgewicht widerspiegelt. Werte darüber führen zu stark steigenden, Werte darunter zu deutlich sinkenden Mieten. Heute wird üblicherweise stärker differenziert, weil die Qualität des Leerstands (gemäß Bauqualität, Flächenzuschnitt und Lageparametern) berücksichtigt werden muss. Entsprechend steigen auch in Frankfurt die Mietpreise für Büroräume an, obwohl der Auslastungsgrad unter 95% liegt (Stand 2016).

Der Auslastungsgrad von Immobilien variiert über die Zeit. Bei Bestandsimmobilien deutet ein hoher Auslastungsgrad über 95% darauf hin, dass der Betreiber die maximale Mietfläche nahezu optimal ausnutzt, um Einnahmen aus der Vermietung zu generieren. Der Auslastungsgrad muss aber grundsätzlich in Zusammenhang mit dem Mietpreis betrachtet werden, denn die Mieteinnahmen generieren sich aus der folgenden Formel:

Mietpreis/m2 * Auslastungsgrad in % * max. mögliche Mietfläche in m2

Eine Senkung des Mietpreises kann dazu dienen die Auslastung zu erhöhen. Dies muss aber nicht zwangsläufig einen positiven Effekt auf die Mieteinnahmen haben, wenn der positive Auslastungseffekt durch die Preissenkung pro Quadratmeter aufgehoben wird.

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*Quellen:
BNP Paribas (2016), Pressemitteilung: Büromarkt: Ergebnis in Düsseldorf über dem langjährigen Schnitt
Ellwanger & Geiger Real Estate (2008), Gesamtbetrachtung des Stuttgarter Büromarktes 2007/2008
Essen (2016), Pressemitteilung: Expo Real 2016: Essener Büromarkt entwickelt sich weiterhin dynamisch 
Statista (2018), Dossier: Immobilienleerstand
Statista (2018), Leerstand von Büroimmobilien in Stuttgart 
Statista (2018), Leerstandsquote von Büroimmobilien in Dortmund 
Susann Buhl, Tobias Gohlis (2009), Leipzig 
Wirtschaftsförderung Dortmund (2015/16), Immobilienmarkt Dortmund 
WAZ (2008), Immobilien in Essen

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