Offene Immobilienfonds - Steigende Nachfrage erhöht Anlagedruck

Zwar sind profitable Investitionen immer schwerer zu finden, dennoch vertrauen Investoren Immobiliengesellschaften weiterhin ihr Geld in großem Stil an. Offene Immobilienfonds verspüren seit vielen Jahren stetig einen Aufwärtstrend. In den vergangenen 10 Jahren hat sich das Volumen Offener Immobilienfonds mehr als vervierfacht. Dieser Trend bricht auch im Jahr 2019 nicht ab. Ende März verwalteten die Immobiliengesellschaften mehr als 8,8 Milliarden Euro, das entspricht einem erneuten Wachstum um 5,8 Prozent.

Die große Beliebtheit trotz hoher Immobilienpreise ist auf das attraktive Rendite-Risiko-Profil im Vergleich zu risikolosen Zinsanlagen zurückzuführen. Die Ratingagentur Scope begründet das Argument über hohe Vermietungsquoten in Objekten sowie steigender Immobilienwerte. Im Besonderen herrscht gemäß der Analysten auf den europäischen Büromärkten Anfang Juni eine hohe Flächennachfrage.

Steigende Nachfrage erhöht Druck auf Fondsmanager

Die Fondsmanager stehen dank des regen Geldflusses nun in Bedrängnis, denn ein allzu hohes Liquiditätspolster geht auf Kosten der Rendite. Hinzu kommt, dass neue Investitionsoptionen im Laufe des aktuellen Immobilienbooms rar geworden sind. Daher setzen Investoren vermehrt auf Neubauprojekte und nehmen somit höhere Risiken, mit dem Ziel akzeptable Renditen zu generieren, in Kauf.

Hier gelangst Du zu einer Übersicht über die verschiedenen Immobilientypen.

Hohe Nachfrage betrifft sämtliche Nutzungsarten

Nicht nur Gewerbeimmobilien sind von der steigenden Nachfrage betroffen, sondern auch Wohnimmobilien. Das wird auch deutlich durch das Interesse ausländischer Investoren. Doch der Nachfrageüberhang hat das Potenzial die Ertragsabsichten schmelzen zu lassen. Auf der Suche nach geeigneten Objekten ändert sich die Portfoliostruktur der Offenen Immobilienfonds: die Größe und das Alter der Immobilien nehmen grundsätzlich zu.

Verdoppelung des Anteils großer Objekte

Scope fand bei 15 Offenen Immobilienfonds heraus, dass die durchschnittliche Größe der Objekte mit dem Schwerpunkt auf Gewerbeimmobilien Ende 2018 bei 101 Millionen Euro lag. Etwa 30 Prozent mehr als im Jahr 2014. Auch der Anteil an großen Objekten mit über 500 Millionen Euro Verkehrswert hat sich gemäß Scope mehr als verdoppelt und erreicht nun neun Prozent. Diese Entwicklung ist nahezu ein Ebenbild der Entwicklung am anderen Extrem. Demnach sind Immobilien mit einem Verkehrswert von unter 50 Millionen Euro 2018 nur noch zu 9 Prozent vertreten. 2013 stellten sie noch einen Anteil von 16 Prozent. Daraus entstehen sowohl Vorteile als auch Risiken.

Alternde Objekte beinhalten Risiken

Zu erkennen ist ein Zusammenhang zwischen der Verschiebung hin zu größer werdenden Objekten und einer zunehmenden Altersstruktur der Immobilien. Der Anteil von 15–20 Jahre alten Objekten hat nach Aussage der Scope-Analysten „signifikant von 11 Prozent auf 22 Prozent zugenommen“, während Immobilien, die jünger als 10 Jahre sind, lediglich auf 28 Prozent von 45 Prozent gesunken sind. Kleinere Objekte gehen nach Ansicht von Scope einher mit weniger Verwaltungsaufwand und beurteilen sie als probates Werkzeug, die hohe Liquidität, auf der einige Immobilienfonds derzeit verharren, relativ einfach unterzubringen – besonders da die Konkurrenz bei großvolumigen Immobilien nicht ganz so stark sei, da es weniger Kaufinteressenten gebe. Das stellt andererseits einen Nachteil dar, denn der Verkauf derartiger Objekte gestalte sich ebenfalls schwieriger.

In Bezug auf das steigende Gebäudealter sind die Meinungen ebenfalls zweigeteilt. Im Besonderen gelten Objekte in A-Lagen vermehrt als nicht mehr die jüngsten. Neuere Immobilien hingegen sind energetisch und im Rahmen der Instandhaltungskosten wesentlich humaner. Dennoch erwarten die Scope-Analysten nicht, dass sich der Trend hin zu alternden Objekten in den Portfolios zukünftig verschärft. Der zunehmende Altersprozess kann demnach über Projektentwicklung und Revitalisierung von Immobilien abgefedert werden.

Verlagerung der Investitionstätigkeiten

Weiterhin ist zu beobachten, dass dich die Investitionsaktivitäten von Großbritannien nach Deutschland verlagern. Von den weltweit 2018 investierten 7,8 Milliarden Euro durch Offene Immobilienfonds flossen ganze 38,5 Prozent in deutsche Immobilien. Etwa 10 Prozentpunkte mehr als noch im Jahr 2017. Der Anteil in Großbritannien am Investitionsvolumen hat sich jedoch mehr als halbiert. Eine Begründung hierfür liegt in den Unsicherheiten bezüglich des Brexit. Überwiegend wurde in Gewerbeimmobilien investiert. Zu den 3 aktivsten deutschen Fonds zählen die hausInvest, Deka-ImmobilienEuropa sowie WestInvest InterSelect.

Die 3 aktivsten Fonds Deutschlands

Von dem gestiegenem Investitionsvolumen entfielen 2018 nach Scope 4,3 Milliarden Euro auf 3 Fonds. Der hausInvest stellt den aktivsten Fonds mit einem Ankaufsvolumen von 1,8 Mrd. Euro dar. Dem folgt der Deka-ImmobilienEuropa mit Investitionen in Höhe von 1,6 Milliarden Euro. Schlusslicht bildet der WestInvest InterSelect mit einer Investitionssumme von 949 Millionen Euro in neue Objekte.

Jetzt starten und die drei aktivsten Immobilienfonds miteinander vergleichen: hausInvest, Deka-ImmobilienEuropa, WestInvest Interselect.

 

Für weitere und detaillierte Informationen steht die Publikation „Offene Immobilienfonds – Marktstudie und Ratings 2019“ zum Download bereit.

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