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Immobilien - So kannst Du investieren!

Wer sich für Immobilien als Anlageklasse interessiert, wird schnell mit der Frage konfrontiert, ob eine direkte oder indirekte Investition sinnvoller ist. Zur direkten Geldanlage zählt für den privaten Anleger insbesondere der Kauf einer eigenen Immobilie in Form einer Wohnung oder eines Ein- oder Mehrfamilienhauses. Seltener erwerben Anleger hingegen Gewerbeimmobilien, wie bspw. Büroräume. Über die indirekte Geldanlage erwirbt der Investor nicht, wie bei der direkten Investition, eine Immobilie, sondern er geht einen Umweg über den Kapitalmarkt. Die Beteiligung am Immobilienmarkt erfolgt hier „indirekt“, denn der Anleger beteiligt sich am wirtschaftlichen Erfolg einer Kapitalgesellschaft. Diese entwickelt oder betreibt wiederum selbst Immobilien. Beide Varianten haben entscheidende Vor- und Nachteile. Wie du in Immobilien investieren kannst und worauf du dabei achten solltest, zeigen wir dir im Folgenden.

Der Immobilienkauf: Darauf solltest Du achten!

Der Kauf einer eigenen Immobilie als Geldanlage klingt für viele Anleger reizvoll, da sie zum einen auf hohe Mieteinnahmen und zum anderen auf einen steigenden Marktwert der Immobilie spekulieren. Gleichzeitig hat man als Immobilieneigentümer alles selbst in der Hand und die volle Kontrolle über den Erfolg der Geldanlage. Zudem bietet der Erwerb einer Immobilie die Möglichkeit von steuerlichen Vorteilen zu profitieren.

Der Aufwand und die Risiken werden beim Immobilienkauf jedoch leicht unterschätzt. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass der Erwerb einer Immobilie von vornherein viel Kapital bindet. Da der Kauf- und Verkaufsprozess einer Immobilie verhältnismäßig aufwendig und zeitintensiv ist, steht das investierte Kapital dem Anleger nicht mehr kurzfristig zur Verfügung. Hier wird deutlich, dass es sich bei einem Immobilienkauf um eine langfristige Investitionsentscheidung handelt. Bei einem vorzeitig erzwungenen Verkauf muss mit deutlichen Abstrichen beim Erlös gerechnet werden.

Der Standort der Immobilie ist entscheidend

Beim Kauf ist zudem zu beachten, dass nicht jede Immobilie automatisch im Preis steigt. Vielmehr ist fundiertes Wissen erforderlich, um Risiken und Chancen bei der Marktentwicklung richtig einzuschätzen. Insbesondere die Wahl des Standortes ist essenziell für die Preisentwicklung einer Immobilie. Hier sind sowohl die Vor- und Nachteile einer Region als auch die des Standortes innerhalb der Region zu prüfen. Zudem muss bedacht werden, dass eine Immobilie im Verlauf der Zeit auch gepflegt beziehungsweise renoviert werden muss. Wohnt der Anleger in großer Entfernung zu seinem Anlageobjekt, kann die Pflege der Immobilie schnell zu einem hohen Aufwand an Zeit und Geld führen.

Der Kaufpreis muss stimmen

Neben der Standortfrage muss der Anleger auch den Wert der Immobilie richtig einschätzen. Wird von vornherein zu viel für eine Immobilie bezahlt, kann womöglich auch bei günstigen Marktentwicklungen nicht wieder der gleiche Preis beim Verkauf erzielt werden.

Mieteinnahmen richtig kalkulieren

Auch die zu erwartenden Mieteinnahmen müssen richtig kalkuliert sein. Allein die durchschnittlichen Mietpreise für vergleichbare Wohnungen in der Lage sind kein Garant für die eigenen Mieteinnahmen. Zeiten von Leerstand beziehungsweise vorübergehende Mietausfälle müssen einkalkuliert werden.

Wenn die Immobilienblase platzt

Als letzter Punkt sei hier noch erwähnt, dass gerade in Zeiten hoher Immobilienpreise auch immer die Gefahr einer Blase besteht. Wird die Immobilie zum falschen Zeitpunkt gekauft, kann es durchaus passieren, dass die Immobilie in den ersten Jahren einen drastischen Werteverlust hinnehmen muss. Gerade hier sollte der Anleger auch längerfristige Marktschwankungen finanziell aushalten können.

Nur eine Immobilie im Portfolio?

Anhand der aufgeführten Punkte sollte deutlich werden, dass der direkte Erwerb einer Immobilie mit Risiken behaftet ist, die der Anleger vor der Investitionsentscheidung unbedingt prüfen sollte. Gerade für Anleger, die ansonsten keine größeren Investitionen tätigen können, bedeutet der Erwerb einer Immobilie eine Verdichtung des Risikos auf ein einzelnes Anlageobjekt. Da für Geldanlagen grundsätzlich die Devise der Diversifikation der Anlageklassen gilt, muss in solch einem Fall also genau geprüft werden, ob der direkte Immobilienerwerb sinnvoll ist.

 

Die Alternative zum Immobilienkauf

Die Alternative zum direkten Immobilienerwerb ist die indirekte Investition. Grundsätzlich ist festzustellen, dass die indirekte Geldanlage auch für Anleger mit weniger Kapital zugänglich ist. Es muss keine ganze Immobilie erworben werden. Investoren beteiligen sich stattdessen am Geschäftserfolg einer Kapitalgesellschaft, die sich professionell um die Entwicklung oder den Betrieb von Immobilien kümmert.

Das Anlagerisiko verteilen

Diese Anlageform erlaubt daher auch eine breitere Streuung des Anlagerisikos. Es kann zwischen mehreren Kapitalgesellschaften gewählt werden, die unterschiedliche Immobilien im Portfolio haben. Zum Beispiel kann man als Anleger einen Mix aus Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien in das eigene Portfolio aufnehmen. Zudem lässt sich das Risiko auf verschiedene Standorte, Länder und Regionen verteilen. Als unerfahrener Anleger kann man von der Expertise erfahrener Immobilienfachleute profitieren, die für die Anlageentscheidungen in den Kapitalgesellschaften zuständig sind.

Wie funktionieren indirekte Immobilieninvestments?

Die Beteiligung am wirtschaftlichen Erfolg von Kapitalgesellschaften, die auf dem Immobilienmarkt Projekte entwickeln oder Immobilien betreiben, kann eine Vielzahl unterschiedlicher Formen annehmen. In der Vergangenheit waren offene Immobilienfonds und geschlossene Immobilienfonds die erste Wahl vieler privater Anleger. Die beiden Anlageformen sind jedoch mit vergleichsweise hohen Managementgebühren und Verwaltungskosten versehen. Immer mehr Anleger greifen daher zur kostengünstigen Variante der Exchange Traded Funds (ETFs).

Darüber hinaus ergeben sich weitere digitale Investitionsmöglichkeiten durch eine wachsende Anzahl von einzelnen Crowdinvesting-Projekten und Crowdinvesting-Anleihen. In den letzten Jahren ist das Angebot für Immobilieninvestitionen deutlich gestiegen. Die verschiedenen Besonderheiten, Vorteile und Risiken der einzelnen Anlageformen sind aufgrund des wachsenden Angebots immer undurchsichtiger und weniger vergleichbar geworden. Die passende Immobilieninvestition wird für Anleger somit vermehrt zu einem Problem. Die Lösung: Mittlerweile gibt es die Möglichkeit, sich mithilfe eines Immobilien-Filters kostenlos einen Überblick über die verschiedenen Anlagemöglichkeiten zu verschaffen und hinter die Kulissen der spannenden Anlageklasse Immobilien zu blicken.

Den Anlagehorizont berücksichtigen

Die Anlagehorizonte der unterschiedlichen indirekten Geldanlageformen variieren stark und bieten dadurch dem privaten Anleger vergleichsweise mehr Flexibilität als der direkte Immobilienkauf. Offene Immobilienfonds und ETFs lassen sich verhältnismäßig einfach über die Börse wieder veräußern. Das angelegte Kapital kann somit vergleichsweise schnell in liquide Mittel umgewandelt werden.

Risiken im Auge behalten

Natürlich ist aber auch die indirekte Anlageform mit Risiken behaftet. So ist trotz der Streuung in verschiedene Immobilienobjekte ein Wertverlust des eingesetzten Kapitals möglich. Dieses Risiko lässt sich nur durch eine eingehende Prüfung der unterschiedlichen Anlagemöglichkeiten verringern.

 

Fazit

Insgesamt lässt sich feststellen, dass sowohl die direkte als auch die indirekte Investition in Immobilien mit spezifischen Chancen und Risiken behaftet sind, die jeder Anleger für sich genau prüfen sollte. Eine grundsätzliche Antwort auf die Frage, ob eine direkte oder indirekte Investition in Immobilen vorteilhafter ist, gibt es somit nicht und bleibt immer eine Einzelfallentscheidung. Der Anleger sollte sich deshalb unbedingt gründlich mit den verschiedenen Investitionsmöglichkeiten auseinandersetzen, um sich einen Überblick über die einzelnen Angebote zu verschaffen. Es würde sich an dieser Stelle anbieten, die einzelnen Anlageformen miteinander zu vergleichen und das passende Immobilien Investment für sich zu finden.

 

 

 

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