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Gewerbeimmobilien oder Burger - was macht McDonalds erfolgreich?

Wer kennt sie nicht: die goldenen Bögen. Weltweit bekannt vor allem bei Kindern und Autofahrern als Quelle für einen, sagen wir, akzeptablen Burger. Aber ist diese kulinarische Leistung tatsächlich die Grundlage des Erfolgs von McDonalds oder sind die weltweiten Gewerbeimmobilien im Besitz ein weiteres Indiz für die Finanzkraft?

Der finanzielle Erfolg gibt McDonalds weitgehend recht. Seit dem Going Public im Jahr 1978 geht es im langfristigen Trend beständig nach oben – weitgehend unbeeindruckt von Krisen und Rezessionen. Und sollte es mal nach unten gehen, dann steht die Aktie ein Jahr später wieder besser da als zu Beginn des Kurseinbruchs. Für den Langzeit-Investor wichtig: Dividenden werden brav gezahlt. Doch genau an der Stelle treten einige Fragen auf:

Was ist das Geheimnis von McDonalds?

Wie entsteht eine Kursentwicklung, die eher an einen Immobilienfonds für Gewerbeimmobilien erinnert?

Wie können Absatzprobleme oder wirtschaftliche Abschwünge einfach ausgesessen werden?

Basiert der finanzielle Erfolg auf der “tolerablen” Qualität der Burger oder ist vielleicht etwas anderes mit im Spiel?

McDonalds unter die Haube geschaut

Ein Blick in die Bilanz beantwortet die ersten Fragen. Unter dem etwas allgemein gehaltenem Punkt „Net property and equipment“ versteckt sich der Schatz des Unternehmens. Land und Immobilien im Wert von 22,3 Milliarden US-Dollar (Der Wert ist abzüglich der kumulierten Abschreibungen in Höhe von 14,3 Milliarden US-Dollar zu betrachten). Genau genommen ist die McDonalds Corporation also eher eine Immobilienholding, die auch Burger verkauft. Das geht soweit, dass einige Investoren fordern, die Immobiliensparte in Form eines REIT auszugliedern.

Doch was ein Burger-Unternehmen kann, das können wir schon lange. Aber wie lege ich mir ein ähnliches, bequemes Polster an lukrativen Immobilieninvestments zu, ohne das ich jetzt Burger und Milchshakes verkaufen will? Das Stichwort lautet Gewerbeimmobilie.

Was sind Gewerbeimmobilien?

Eine Gewerbeimmobilie ist eine im Bewertungsgesetz festgeschriebene Kategorisierung von Immobilien und grenzt sich von der Wohnimmobilie ab. In Deutschland muss eine Immobilie mindestens zu 80 % gewerblich genutzt werden, um als solche zu gelten.

Der größte Vorteil von Gewerbeimmobilien ist die weitgehende Vertragsfreiheit. So gibt es grundsätzlich keinen Mieterschutz und die viel geliebte Mietpreisbremse findet auch keine Anwendung. Allerdings gibt es natürlich auch Nachteile. So ist der Markt von Gewerbeimmobilien zum Beispiel stärker von der Konjunktur abhängig. Daraus ergibt sich ein längerer Anlagehorizont als für Wohnimmobilien. Die tatsächliche Vorteilhaftigkeit eines Anlageobjekts ist natürlich häufig von einem der wichtigsten Faktoren der Immobilienbewertung abhängig: Location, Location, Location!

Weitere Informationen und Abgrenzungskriterien zu Wohnimmobilien sind unter der Rubrik Nutzungsart zu finden.

Wie investiere ich in Immobilien?

Also loslaufen und alle interessanten Gegenden nach günstigen Gelegenheiten auskundschaften? Das setzt viel Zeit, hohe Kosten sowie ein spezifisches Fachwissen voraus. Es gibt allerdings zahlreiche Alternativen, die privaten Anlegern dennoch ein Engagement in Gewerbeimmobilien ermöglicht.

Grundsätzlich, will man nicht auf eine einzige Immobilie setzen, besteht wie so oft die Wahl zwischen verschiedenen Fonds:

ETF auf Immobilienaktien,

Offener Immobilienfonds und

Geschlossener Immobilienfonds

Jede dieser Produktkategorien hat seine Vorteile. So streuen ETFs breit und sind meist passiv gemanagt, haben also niedrige Kosten. Offene Immobilienfonds haben eine geringe Schwankung und sind meist liquide, können also zeitnah gekauft und auch wieder abgestoßen werden. Dies ist bei Geschlossenen Immobilienfonds nicht der Fall, hier sind Laufzeiten von bis zu 7 Jahren üblich. Dafür entwickeln sich diese fast gänzlich unabhängig von der Börse (soweit dies in einer globalisierten Wirtschaft möglich ist).

Wie investiere ich in Gewerbeimmobilien?

Fonds, die ausschließlich in Gewerbeimmobilien investieren sind zum Beispiel:

KanAM Grund Leading Cities Invest ein eher kleiner Fonds der hauptsächlich in Büroimmobilien in Deutschland investiert.

Deka Immobilien Deka-Immobilien Europa ein eher größerer Fonds, der in zahlreiche Immobilien in Europa investiert.

Union Investment UniImmo: Deutschland auch ein größerer Fonds, der hauptsächlich in Büro- und Handelsimmobilien in Deutschland investiert.

Fazit

Die Tätigkeit des Burgerbratens und die Bewirtschaftung von Filialen auf (fast) allen Kontinenten sind folglich nicht die Voraussetzung, um sich ein Polster mit Investments in Gewerbeimmobilien anzulegen. Man muss sich auch nicht hunderte von Standorten anschauen, um die richtige Immobilie zu finden. Mit Fonds auf Gewerbeimmobilien reicht eine kleine, wohlüberlegte Auswahl, um an der Entwicklung zu partizipieren. Die Entscheidung Burger zu grillen, bleibt dann jedem selbst überlassen.

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