Thomas Brantl_Beitragender Investmentanalyst bei FINZTEP_Experte für Immobilien-ETFs.Thomas Brantl - Beitragender Investmentanalyst bei FINZTEP
13. September 2019

Crowdinvesting-Immobilien – was Privatanleger wissen müssen

Früher ging man zur Bank, wenn man einen Kredit brauchte – andere Alternativen gab es nicht. Außer vielleicht den reichen Onkel – falls verfügbar. Das galt natürlich insbesondere für kostspielige Investments wie Immobilien!

Auch heute stammt ein Großteil vieler Immobilienfinanzierungen von Banken – doch immer häufiger holen sich Investoren oder Projektentwickler ihr Geld – zumindest teilweise – aus einer anderen Quelle: Von Privatanlegern, die jeweils einen verhältnismäßig kleinen Betrag zum Gesamtinvestment beisteuern!

Das Ganze nennte man Crowdinvesting für Immobilien – eine Finanzierungsform, die für beide Seiten Vorteile bringt! Worauf Privatanleger bei Crowdinvesting-Immobilien achten sollten, erfährst du im nun folgenden Blog-Beitrag.

 

Crowdinvesting-Immobilien – so funktioniert’s

Aus Anlegersicht ist ein Crowdinvesting – egal ob es um eine Immobilie oder ein StartUp geht – eine ziemlich einfache Sache: Bei der entsprechenden Onlineplattform Account anlegen, Investment auswählen, Betrag überweisen – that’s it (es sei denn, die Mindestsumme des Crowdinvestments wird nicht erreicht – in diesem Fall erhält der Anleger sein Geld unverzinst zurück).

Speziell bei Immobilien muss man zwischen „echten“ Crowdinvesting und Crowdinvesting-Anleihen unterscheiden. Beim Crowdinvesting für Immobilien wird das von der Crowd eingesammelte Kapital zur Finanzierung einer Immobilie als sogenanntes Mezzanine-Kapital genutzt. Der Vorteil für den Projektentwickler: Mezzanine-Kapital wird von den Banken in aller Regel als Eigenkapital bewertet – was die Kapitalstruktur des Projektentwicklers verbessert.

Wichtig für uns Anleger: Bei Crowdinvesting-Immobilien handelt es sich meist um Nachrangdarlehen – im Falle einer Insolvenz werden alle anderen Gläubiger vor uns bedient. Das Risiko, dass wir als Privatanleger in diesem Szenario leer ausgehen, ist relativ hoch.

Bei Crowdinvesting-Anleihen finanziert die Crowd mit dem Kauf der Anleihe ein Unternehmen, das Immobilienprojekte durchführt – soweit kein Unterschied zum normalen Crowdinvesting. Anleihen werden – auch aufgrund ihrer öffentlichen Handelbarkeit – oft mit umfangreicheren Sicherheiten wie zum Beispiel einer Grundbuchbesicherung oder einer Bürgschaft – versehen. Das sollte das Risiko eines Totalausfalls für uns Privatanleger tendenziell reduzieren. Trotzdem besteht natürlich auch bei Crowdinvesting-Anleihen das Risiko eines Kapitalverlustes, dessen müssen wir Anleger uns bewußt sein!

Nun weißt Du also, wie Crowdinvesting funktioniert und welche beiden Variationen es gibt – Zeit, sich über die Chancen und Risiken Gedanken zu machen!

 

Crowdinvesting-Immobilien – die Chancen

Denn wie bei jedem Investment gilt: Es gibt Chancen und Risiken! Lass uns zunächst einmal einen Blick auf die Chancen werfen.

Hohe Renditen

Bei unseren derzeit verfügbaren Crowdinvesting-Projekten stellen die jeweiligen Anbieter Renditen zwischen 4 % und 7 % pro Jahr* in Aussicht – Werte, von denen klassische Anlageformen wie das Sparbuch, der Bausparer oder das Festgeldkonto derzeit meilenweit entfernt sind!

 

* Die in Aussicht gestellten Erträge werden nicht gewährleistet und können niedriger beziehungsweise komplett ausfallen.

 

Feste Laufzeit

Crowdinvesting-Projekte haben praktisch immer eine feste Laufzeit. Für Anleger, die ihr Geld nur für einen begrenzten Zeitraum anlegen möchten, sind Crowdinvestings daher eine interessante Anlageform. Denn für sie sind börsennotierte Produkte wie Aktien, Fonds oder ETFs aufgrund ihrer Schwankungen nur bedingt geeignet.

 

Börsenunabhängige Entwicklung

Im Gegensatz zu Immobilien-ETFs oder offenen Immobilienfonds unterliegen Crowdinvestings nicht den Marktschwankungen, die eine Börsennotierung mit sich bringt. Das ist besonders für Anleger wichtig, denen das Auf und Ab der weltweiten Börsen schlaflose Nächte bereitet.

Doch auch für Anleger, die bereits in Aktien, Fonds oder ETFs investiert sind, könnten Crowdinvesting-Immobilien interessant sein: Sie korrelieren nicht mit den Aktienmärkten und sorgen so für ein ausgewogeneres Gesamtportfolio und einen unabhängigeren Cashflow.

 

Investieren in „etwas Greifbares“

Wer in eine Crowdinvesting-Immobilie investiert, der steckt sein Geld in etwas Greifbares: Er weiß genau, wo das Gebäude steht, welche Mieterstruktur vorherrscht und partizipiert in vielen Fällen direkt an den Mieterlösen. Kurz gesagt: Hier weiß man, wo sein Geld für einen arbeitet.

Das ist weder bei einem börsennotierten Immobilienunternehmen der Fall, noch bei einem Fonds oder ETF – hier wird in eine Vielzahl unterschiedlicher Immobilien investieren. Klar – dieser Effekt ist rein psychologischer Natur. Doch gerade diesen Punkt sollte man beim Investieren nicht unterschätzen!

Ich persönlich liebe es, ein Investment zu analysieren, zu bewerten und auf Basis meiner Arbeit eine Entscheidung zu treffen – vielleicht geht es dir da ja genauso. Bei Crowdinvesting-Projekten Immobilien kann man sich diesbezüglich wunderbar austoben – Lage, Mieter, Finanzkennzahlen, Zustand, Crowdinvesting-Plattform, Projektentwickler – all diese Informationen müssen in den Entscheidungsprozess einbezogen werden.

Viele Menschen brauchen dieses „direkte“ Gefühl beim Investieren einfach – für sie könnten Crowdinvesting-Immobilien daher eine interessante Möglichkeit darstellen.

 

Crowdinvesting Immobilien – die Risiken

Wo es Chancen gibt, da gibt es immer auch Risiken – da bilden Crowdinvesting-Immobilien keine Ausnahme.

Projektrisiko

Das größte Risiko ist natürlich das Projekt selbst: Bauverzögerungen, Mietausfälle, Finanzierungsschwierigkeiten, Insolvenz des Projektentwicklers oder eine schwache, regionale Entwicklung können die Rendite negativ beeinflussen – auch ein Totalausfall ist möglich.

 

Eingeschränkte bis keine Handelbarkeit

Wer sein Geld in eine Crowdinvesting Immobilie steckt, der sollte sich darüber im Klaren sein, dass sein eingesetztes Kapital während der gesamten Laufzeit in diesem Investment gebunden – sprich nicht jederzeit verfügbar – ist. Im Gegensatz zu börsennotierten Anlageformen kann ein Crowdinvesting nämlich nicht ohne weiteres am Markt wieder verkauft werden.

Zwar gibt es bei einigen Anbietern einen Zweitmarkt, auf dem Anteile auch wieder verkauft werden können – darauf verlassen würde ich mich aber nicht. Schon gar nicht darauf, dass Du in diesem Fall einen vernünftigen Preis dafür bekommst.

 

Crowdinvesting Immobilien – was Anleger beachten sollten

Auf keinen Fall sollte man Crowdinvesting-Immobilien meiden, nur weil es Risiken gibt – die gibt es immer und überall. Die entscheidende Frage lautet: Wie gehe ich mit dem Risiko um?

Das Projektrisiko beispielsweise lässt sich minimieren, in dem man in mehrere, unterschiedliche Projekte investiert – am besten auf unterschiedlichen Crowdinvesting Plattformen, am besten in verschiedenen Ländern und Sektoren. Auch sollte Crowdinvesting in meinen Augen nicht das einzige Immobilieninvestment im Portfolio sein – breit gestreute Produkte wie Immobilienfonds oder ETFs helfen bei der Risikostreuung.

Die eingeschränkte Handelbarkeit ist dann kein Problem, wenn ich mir zu 100 % sicher bin, dass ich das eingesetzte Kapital während der gesamten Laufzeit nicht benötige und letztlich auch dessen kompletten Ausfall verkraften könnte. Ich persönlich habe mir deshalb ein finanzielles Polster angespart – so können unerwartete Kosten beglichen werden, ohne dass ich eines meiner Investments dafür anfassen müsste.

 

Mein ganz persönliches Fazit zu Crowdinvesting-Immobilien

Crowdinvesting-Immobilien sind für mich eine hochinteressante Anlageform, weil das Chancen-Risiko-Verhältnis meiner Meinung nach attraktiv ist. Insbesondere die Tatsache, dass Immobilien-Crowdinvesting-Projekte nicht mit der Börse korrelieren, ist für mich sehr wichtig, da ein Großteil meines Kapitals in Aktien steckt. Da kommt so ein Gegengewicht gerade recht.

Ebenfalls schätzte ich die direkte Art des Investments und natürlich gefallen mir auch die in Aussicht gestellten Renditen.

Gleichzeitig bin ich mir natürlich auch der Risiken bewußt. Ich denke aber, dass ich das Projektrisiko durch mein gut diversifiziertes Gesamtportfolio gut im Griff habe. Und investieren tue ich ohnehin nur Geld, das ich nicht brauche. Die eingeschränkte Handelbarkeit stört mich daher kein bisschen.

Crowdinvesting-Immobilien werden in naher Zukunft daher definitiv ein Thema für mich sein – dem attraktivem Chancen-Risiko-Verhältnis sein Dank!

 

Der Erwerb von Vermögensanlagen, Anteilen oder Aktien an Investmentvermögen, Wertpapieren oder sonstigen Finanzinstrumenten ist grundsätzlich mit speziellen Risiken verbunden. In Abhängigkeit von der Art und Ausgestaltung der jeweiligen Kapitalanlage ist ein Totalverlust, mithin der vollständige Verlust der investierten Mittel möglich.

"Wenn du Angst davor hast zu scheitern, dann wirst du nicht sonderlich weit kommen."

Thomas Brantl_Beitragender Investmentanalyst bei FINZTEP_Experte für Immobilien-ETFs.

Thomas Brantl - Beitragender Investmentanalyst bei FINZTEP

Ich begeistere mich seit mehr als sechs Jahren fürs Investieren – insbesondere Aktien und ETFs haben es mir angetan! Diese Tools nutze ich unter anderem, um in Immobilien zu investieren. Aber auch abseits der Börse bin ich stets auf der Suche nach lukrativen Investments. Mein bevorzugtes Beuteschema: SmallCaps, großartige Unternehmer und Firmenlenker, Wachstumsmärkte und günstige Bewertungen. Dabei gehe ich stets mit einem langfristigen Ansatz an meine Investments heran. Seit 2015 verfasse ich Beiträge über Unternehmen, Investmentstrategien und alles andere, was mit der Börse zu tun hat. Beruflich bin ich im Maschinenbau tätig.

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