Geschlossene Immobilienfonds bei Finztep

Mindestinvestitionshöhe: €1.000 – €30.000
Laufzeit: 3 – 15 Jahre
Rendite: 3 – 7% p.a.

Geschlossene Immobilienfonds eignen sich vor allem für Investoren, die ihr Kapital für eine feste Laufzeit anlegen wollen und eine feste Verzinsung erwarten. Sie unterliegen keinen Börsenschwankungen und besitzen eine planbare Laufzeit. Auf FINZTEP kannst Du in Geschlossene Immobilienfonds investieren. Wir geben Dir hier einen Überblick über diese Form der Geldanlage.

 
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Definition, Arten & Vergleich von Geschlossenen Immobilienfonds

Geschlossene Fonds sind eine Möglichkeit, über ein professionelles Fondsmanagement in Immobilien zu investieren. Hier findest Du alles, was Du brauchst, um zu wissen, was Geschlossene Fonds eigentlich sind, welche verschiedenen Arten es gibt und für wen sie geeignet sind. Außerdem geben wir Dir einen Überblick über die Kosten und Steuern, erklären Dir, wie Du Geschlossene Fonds kaufen und verkaufen kannst und gehen auf die Chancen und Risiken eines Investments ein.

Was man bei Gifs beachten sollte


 

Definition: Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Alternative-Investment-Fonds (im Folgenden Geschlossene Fonds bzw. Geschlossene Immobilienfonds genannt) sind Investmentsfonds mit einer festen Laufzeit, bei denen zu Beginn der Laufzeit eine festgelegte Summe an Kapital eingesammelt wird. Das Fondsmanagement gibt nach der Kapitalsammelphase zudem keine zusätzlichen Anteile aus, wodurch sich auch das „Geschlossen“ im Namen erklären lässt. Während der Laufzeit ist es den Anlegern zudem nicht möglich, ihre Anteile an den Emittenten zurück zu geben. Somit sind sie an die feste Laufzeit des Fonds gebunden. Über Zweitmarktplattformen ist es allerdings möglich, Anteile an einen anderen Anleger zu veräußern. Hierauf gehen wir weiter unten noch einmal ein, wenn es um die Kaufs- und Verkaufsmöglichkeiten geht.
Seit der in 2013 im Kapitalanlagegesetzbuch niedergeschriebenen Regulierung, müssen Geschlossene Fonds sich bei der Finanzaufsicht, in Deutschland der BaFin, registrieren lassen. Für Fonds, die sich auch auf Privatanleger mit weniger als 20.000 Euro Mindestanlagesumme ausrichten, gibt es nur dann eine Genehmigung, wenn sie in mindestens drei unterschiedliche Sachwerte investieren, um eine Risikostreuung sicherzustellen. Alternativ kann die Risikostreuung unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise gewährleistet sein. Dann wird beispielsweise in ein Gebäude investiert, das mehrere Mieter aus unterschiedlichen Branchen hat. Die Geschäftsleitung des Geschlossenen Fonds muss aus mindestens zwei Geschäftsführern bestehen, dessen persönliche und fachliche Eignung von der BaFin festgestellt werden muss.
Auch auf die Ausgestaltung der Geschlossenen Immobilienfonds wirkt sich die EU-Regulierung aus. War es zuvor möglich, unbegrenzt viel Fremdkapital aufzunehmen, so begrenzt das Kapitalanlagebuch dies nun auf 60 Prozent des Fondsvermögens. Hiermit soll vermieten werden, dass es bei Einnahmeausfällen schnell zur Zahlungsunfähigkeit kommt.
Die Regulierung schreibt außerdem vor, dass bei Auflage der Geschlossenen Immobilienfonds 60 Prozent des Vermögens hinsichtlich Art, Ort und Nutzung des Sachwerts bestimmt sind. Die restlichen 40 Prozent können weiterhin sogenannte Blindpools sein, bei denen zum Zeitpunkt des Investments noch nicht feststeht, in welche Objekte investiert wird. Da es zudem nicht gesichert ist, dass die geplanten Geschäfte zustande kommen, kann sich der Anleger jedoch auch bei den im Vorhinein festgelegten Geschäften nicht sicher sein, dass er in diese Objekte investiert.

 

Verschiedene Fonds Arten

Geschlossene Fonds investieren in sogenannte Sachwerte. Sachwerte können Investmentobjekte unterschiedlichster Art sein. Aus dem Transportsektor sind beispielsweise Flugzeuge und Schiffe zu nennen, die oft über Geschlossene Fonds finanziert werden. Anleger können im Logistikbereich auch in Container investieren. Sachwerte können aber auch Windkraftanlagen und Filmprojekte sein.
Die klassischste Version stellen Geschlossene Immobilienfonds dar. Sie konzentrieren sich in der Regel auf wenige, oft nur ein bis drei Objekte. Dies ist typisch für Geschlossene Fonds, bei denen der Anleger mehr in ein Projekt als in eine breite Streuung investiert. Das Risiko ist hierbei höher als bei breit gestreuten Fonds, die erwartete Rendite aber auch.

 

Vergleich offener vs. Geschlossene Immobilienfonds

 

Offene Immobilienfonds Geschlossene Immobilienfonds
Fondsvermögen Schwankt mit der Zahl der ausgegebenen Anteilen Wird im Vorfeld festgelegt
Rückgabe Rückgabe an Fondsgesellschaft (nach Mindesthaltefrist) oder Verkauf über die Börse möglich Rückgabe an Fondsgesellschaft während der Laufzeit nicht möglich. Verkauf ggf. über Zweitmarktportale möglich
Laufzeit Flexibel Fest (aber ggf. Verkauf über Zweitmarkt möglich)
Mindestinvestition 1 Fonds-Anteil (ab ca. 25 €) In der Regel mindestens 1.000 €
Nachschusspflicht keine Nur noch in Ausnahmen

 

Die Tabelle zeigt, dass die Anlage in einen Offenen Immobilienfonds flexibler für den Anleger ist, da er die Haltedauer seiner Anteile selbst bestimmen kann und die Mindestanlagehöhe geringer ist. Bei Geschlossenen Fonds wird das Fondsvermögen im Vorfeld festgelegt und eine Rückgabe von Anteilen ist während der Laufzeit nicht möglich. Die Möglichkeit, Anteile an einen anderen Anleger zu verkaufen ist bei Offenen Fonds über die Börse gegeben. Anteile Geschlossener Fonds können unter Umständen über Zweitmarktplattformen gehandelt werden. Eine Nachschusspflicht ist nur noch bei Geschlossenen Fonds möglich und hier nur die Ausnahme.
 

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Für wen sich geschlossene Immobilienfonds eignen

Immobilienfonds von Finztep mit steigender Renditekurve vor einem Stadtbild

Die Angaben über die Zielrenditen von Geschlossenen Immobilien sind reine Zielrenditen, also Prognosen. Bevor sich der Anleger für einen Kauf entscheidet, sollte er genau prüfen, ob ein Investment in einen Geschlossenen Fonds für seine finanzielle Situation das richtige Mittel ist.
Auch der Fonds selbst sollte eingehend geprüft werden. Hierzu hat Stiftung Warentest eine gute Checkliste erarbeitet, die FINZTEP um einige Kriterien erweitert hat. Mit der Checkliste können Anleger das spezifische Risiko des Fonds einschätzen.
Der Track-Record des Anbieters gibt Aufschluss darüber, inwiefern die Fonds dieses Emittenten in der Vergangenheit erfolgreich waren. Wurden alle Fonds erfolgreich abgeschlossen und die Zielrenditen erreicht, so ist das Risiko hier als gering einzuschätzen. Sind nicht alle Fonds erfolgreich abgeschlossen worden, muss mit einem erhöhten Risiko gerechnet werden und handelt es sich um einen neuen Anbieter ohne erfolgreiche Fonds, sollte das Risiko als hoch eingeschätzt werden.
Als nächsten Prüfpunkt sollte sich der Anleger die Laufzeit des Fonds ansehen. Hierbei ist zu beachten, dass bei einer längeren Laufzeit zwar Schwankungen und Fertigstellungsrisiken ausgeglichen werden können, das Kapital des Anlegers aber auch länger gebunden ist. Außerdem gibt es bei Geschlossenen Immobilienfonds die Möglichkeit, dass die Geschäftsführung die Laufzeit des Fonds um eine bestimmte Anzahl von Jahren verlängern kann, wenn es die Marktsituation erfordert. Ist ein Fonds mit dieser Option ausgestattet, so stellt dies ein Risiko für den Anleger dar.
Umgekehrt verhält es sich mit der Anzahl der Fondsobjekte: Je größer die Zahl der Objekte ist, in die der Fonds investiert, desto breiter gestreut wird das Investment und das Risiko sinkt somit. Das Risiko Geschlossener Immobilienfonds, die nur in ein Objekt investieren, ist deshalb als hoch einzuschätzen.
Auch die Nebenkosten des Investments inklusive des Agios (Ausgabeaufschlag) sind ein relevanter Prüfpunkt. Diese Kosten werden in Prozent von der Anlagesumme angegeben und reduzieren somit den Anlagebetrag zu Beginn der Laufzeit. Obwohl die Zielrendite natürlich auf den gesamten Anlagebetrag berechnet wird und die Nebenkosten hierbei berücksichtigt werden, sind die Nebenkosten ein Indikator für das Risiko des Investors. Viele Fonds haben hohe Nebenkosten. Vor allem bei Fonds mit Nebenkosten von über 12 Prozent sollte Vorsicht geboten sein. Betragen die Nebenkosten weniger als 10 Prozent, ist dies ein Zeichen für geringeres Risiko. Die weiteren Kosten von Geschlossenen Fonds erläutern wir unten genauer.
Geschlossene Immobilienfonds können als sogenannte Blindpoolinvestments aufgesetzt sein. Dies ist der Fall, wenn zum Zeitpunkt des Investments noch nicht feststeht, in welche Objekte der Fonds konkret investiert. Je höher der Anteil der Blindpools ist, desto höher ist auch das Risiko für den Anleger, weil er sich nicht sein eigenes Bild machen kann. Seit der EU Regulierung im Jahr 2013 müssen mindestens 60 Prozent der Investments bekannt sein, wobei auch hier keine Sicherheit besteht, dass diese Geschäfte abgeschlossen werden können. Sind alle Objekte im Vorfeld bekannt, ist dies ein Indikator für geringes Risiko des Investments. Sind hingegen nur die vorgeschriebenen 60 Prozent bekannt, ist dies entsprechend ein Indikator für ein hohes Risiko.
Teilweise werden mit dem Fondsangebot auch Garantien wie Platzierungs- oder Fertigstellungsgarantien gegeben. Hier ist der Garantiegeber ein guter Indikator für das Risiko von Geschlossenen Fonds. Langjährige Bankgarantien oder auch staatliche Garantien sprechen für ein geringes Risiko. Garantien eines bisher erfolgreichen Fondsanbieters oder von zahlungskräftigen Firmen aus dem Beteiligungsumfeld deuten auf ein mittleres Risiko. Werden die Garantien von Firmen ohne große Zahlungskraft oder neu am Markt auftretenden Firmen gegeben, deutet das auf ein hohes Risiko hin.
Durch die Aufnahme von Fremdkapital können Geschlossene Immobilienfonds ihre Mittel erhöhen. Eine hohe Fremdkapitalquote ist hierbei ein Anzeichen für ein riskanteres Investment, da schneller Zahlungsschwierigkeiten auftreten können. Da die Kreditaufnahme auf 60 Prozent des Fondsvermögens begrenzt ist, stellen Werte nah an den 60 Prozent ein hohes Risiko dar. Je geringer die Quote ist, desto geringer ist auch das Risiko einzuschätzen.
Geschlossene Immobilienfonds werden in unterschiedlichen Rechtsformen aufgelegt. Bei Kommanditgesellschaften haftet der Anleger mit seinem eingezahlten Kapital. Dies ist zwar aus Anlegersicht schon nicht wünschenswert, zeichnet aber Fonds mit geringerem Risiko aus und ist der Anlageklasse der Geschlossenen Fonds inhärent. Ein hohes Risiko besteht bei Fonds der Rechtsform GbR, da der Anleger hier unbegrenzt und mit Nachschusspflicht im Falle einer Pleite haftet.
Als letztes Prüfkriterium der Checkliste für Geschlossene Fonds ist die Möglichkeit des Verkaufs vor Ende der Laufzeit. Verpflichtet sich der Anbieter, Anteile auch vor Ende der Laufzeit gegebenenfalls gegen Abschlag zurück zu nehmen, spricht dies für den Fonds. Werden die Anteile auf einer Zweitmarktplattform gehandelt und liegen die Kurse über 70 Prozent des Wertes, so ist von mittlerem Risiko die Rede. Ist keine Möglichkeit der Rückgabe oder des Verkaufs der Anteile gegeben oder nur gegen sehr hohe Abschläge, so ist ein Investment in einen solchen Geschlossenen Immobilienfonds mit einem hohen Risiko belegt.
FINZTEP empfiehlt Anlegern, einen solchen Check durchzuführen, bevor sie Vermögen in Geschlossene Immobilienfonds investieren und über mehrere Jahre ihr Geld dem Fondsmanagement anvertrauen.
 

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Kosten, Gewinne & Steuern von Geschlossenen Immobilienfonds

Bei einem Investment spielen neben den Erträgen natürlich auch die Kosten und die steuerliche Betrachtung eine Rolle. Wir gehen nun auf diese Themen ein, die Du bei deinem Investment berücksichtigen solltest.

Tabelle Geschlossene Immobilienfonds Vergleichsübersicht 1


 

Kosten Überblick bei Geschlossenen Fonds

Geschlossene Immobilienfonds werden von den emittierenden Fondsgesellschaften über Vermittler vertrieben. Diese dürfen einen einmaligen Ausgabeaufschlag von 1 – 5 % in Höhe des investierten Kapitals erheben. FINZTEP erlässt den Ausgabeaufschlag (Agio) der Geschlossenen Immobilienfonds sofern der Emittent dies anbieten kann. Hinzu kommen interne Initialkosten, die zum Beispiel an die Kapitalverwaltungsgesellschaft zu zahlen sind und den Anlagebetrag mindern. Diese Nebenkosten entstehen für die Vermittlung der Fondsanteile oder auch die Vorbereitung, Arrangierung und Sicherung von Fremdkapital und betragen ca. 8 – 12 % des Anlagebetrags. Die Nebenkosten verringern zwar den Anlagebetrag, sie werden aber bereits in der Kalkulation der Zielrendite berücksichtigt, sodass der Anleger die Nebenkosten nicht mehr von der Zielrendite abziehen muss. Die zusätzliche jährliche Gesamtkostenquote der Geschlossenen Immobilienfonds liegt bei ca. 0,5 – 6 % und besteht überwiegend aus einer laufenden Verwaltungs- und Managementgebühr. Darüber hinaus erheben einige Fonds eine zusätzliche variable Erfolgsvergütung für das Management, wenn sie vorher festgelegte Renditeziele erreichen.

 

Kostenart Höhe
Ausgabeaufschlag, einmalig: 1 – 5 %
Interne Initialkosten: 8 – 12 %
Laufende Verwaltungskosten, jährlich: 0,5 – 6 %
Erfolgsabhängige Vergütung: idR. 15 – 50 % des zusätzlichen Ertrags – Anteilig von der Performance, welche die Zielrendige übersteigt

 

 

In Immobilienfonds investieren: Geschlossene Fonds kaufen & verkaufen

Geschlossene Fonds können nicht über die Börse ins Depot gekauft werden. Anleger werden stattdessen Anteilseigner, indem sie Anteile zeichnen. Dieser Zeichnungsprozess läuft entweder postalisch in Papierform, telefonisch oder online über digitale Zeichnungsstrecken
Investierst Du in einen Geschlossenen Immobilienfonds, ist Dein Kapital für die Laufzeit des Fonds gebunden. Was viele nicht wissen: Du kannst deine Anteile über Zweitmarktplattformen verkaufen. Diese Plattformen funktionieren wie eine Börse. Angebot und Nachfrage treffen sich hier und bilden einen Kurs, der allerdings auch unter dem ursprünglichen Kaufpreis liegen kann.

 

Gewinne & Steuern bei Geschlossenen Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds unterscheiden sich in der Art und Weise wie Gewinne verwendet werden. Während viele Fonds jährlich ihre Erträge ausschütten, gibt es auch Emittenten, die ihre Fonds endfällig gestalten. Bei endfälligen Fonds kauft der Anleger einen Fonds und erhält die Verzinsung am Ende der Laufzeit zusammen mit der Rückzahlung des Fonds einmalig ausgezahlt.

Tabelle Geschlossene Immobilienfonds Vergleichsübersicht 1

Da Anleger eines Geschlossenen Immobilienfonds als Mitunternehmer gelten, werden die Erträge steuerrechtlich nicht als Kapitalerträge behandelt, sondern je nach Fonds als Erträge aus Gewerbebetrieb oder als Erträge aus Vermietung und Verpachtung. Das hat zur Folge, dass diese Erträge zum persönlichen Steuersatz versteuert werden müssen. Erträge aus Offenen Fonds gelten hingegen als Kapitalerträge und sind mit der Abgeltungsteuer von 25 % zu versteuern.
 

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Risiko und Sicherheit geschlossener Immofonds im Überblick

Durch ein Investment in Geschlossene Immobilienfonds kann der Anleger am Immobilienmarkt partizipieren ohne dabei selbst den Verwaltungsaufwand zu haben. Er kann sein Geld über einen festen Zeitraum anlegen und hierbei eine attraktive Rendite erwarten. Für die konkrete Anlageentscheidung kann der Anleger auf das Know-How des Fondsmanagements setzen.
Gleichzeitig müssen aber auch die Risiken einer Anlage in Geschlossene Immobilienfonds beachtet werden. Sie bestehen aus der festen Laufzeit des Investments, der teilweise geringen Risikostreuung und der hohen Kapitalbindung, die sich aus der Mindestanlagesumme ergibt. Die lange Laufzeit stellt ein Risiko dar, weil sich sowohl die Marktsituation als auch die persönliche Situation des Anlegers ändern können. Anteile an Geschlossenen Fonds können dann nicht zurückgegeben werden. Unter Umständen ist aber ein Weiterverkauf über Zweitmarktplattformen möglich. Die geringe Risikostreuung lässt sich dadurch erklären, dass Geschlossene Fonds im Vergleich zu Offenen Fonds in eine geringe Anzahl von Sachwerten, zum Beispiel nur drei Immobilien, investieren.
 

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Ihre Vorteile beim Investieren mit Finztep

Vorteile beim Investieren mit Finztep in geschlossene Immobilienfonds

Auf FINZTEP hast Du die Möglichkeit, Immobilieninvestments zu vergleichen und die ideale Form für Dich zu finden. Entscheidest Du dich für einen Geschlossenen Immobilienfonds, kannst Du dein Investment direkt abschließen, indem Du über FINZTEP Anteile zeichnest. Ein besonderer Vorteil für Dich: Bei uns bekommst Du den Ausgabeaufschlag zurück!
 

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