Crowdinvesting-Immobilien

Mindestinvestitionshöhe: €10 - €1.000
Laufzeit: 12 – 36 Monate
Rendite: 1 - 7% p.a.

Was ist Crowdinvesting-Immobilien?

Die Geldanlage in Crowdinvesting-Immobilien eignet sich vor allem für Investoren, die mit kleinen Beträgen am Immobilienmarkt partizipieren, ihr Kapital für eine feste Laufzeit anlegen wollen und eine feste Verzinsung erwarten. Crowdinvesting-Projekte unterliegen keinen Börsenschwankungen und besitzen eine planbare Laufzeit.

Beim Crowdinvesting sammelt ein Projektentwickler Geld von vielen Privatanlegern ein, mit dem dann die Finanzierung des Projektes ergänzt wird. FINZTEP erklärt, wie mit Crowdinvesting-Immobilien finanziert werden und wie Anleger dieses Instrument nutzen können, um attraktive Renditen zu erwirtschaften.

Das Wort Crowdinvesting setzt sich aus Crowd und Investment zusammen. Der englische Begriff Crowd lässt sich dabei mit Menschenmenge übersetzen. Beim Crowdinvesting, auch Schwarmfinanzierung genannt, legen also viele Menschen gemeinsam Geld an. Während dies bei vielen Formen von Immobilieninvestments, wie zum Beispiel auch bei Offenen Immobilienfonds, der Fall ist, ist das Crowdinvesting doch besonders.

Das Prinzip von Crowdinvesting-Immobilien lässt sich wie folgt beschreiben: Viele Menschen investieren kleine Beträge in ein Projekt, beispielsweise den Bau eines Einkaufszentrums. Der Projektenwickler finanziert das Immobilienprojekt in der Regel mit Eigen- und Fremdkapital. Durch die zusätzliche Verwendung von Crowdinvesting-Geldern, welche als Mezzanine-Kapital gelten, kann der Eigenkapitalanteil des Projektentwicklers reduziert werden.

Eine Besonderheit des über das Crowdinvesting eingesammelten Mezzanine-Kapitals ist, dass es sich bei klassischen Crowdinvesting-Projekten um Nachrangdarlehen handelt. Das bedeutet, dass im Falle einer Insolvenz des Projektentwicklers zunächst die Forderungen der Bank beglichen werden. Für die Investoren des Crowdinvestings heißt das, dass sie dem Risiko des Totalverlustes ausgesetzt sind.

Anders als Offene Immobilienfonds beziehen sich Crowdinvesting-Projekte in der Regel auf ein bestimmtes Objekt. Aufgrund dieser geringeren Diversifizierung ist die Lage der Immobilie eine entscheidende Variable für den erfolgreichen Projektabschluss. Schlechte wirtschaftliche Rahmenbedingungen könnten für Probleme im Abverkauf der Immobilie nach der Projektentwicklung sorgen und somit die Zielrendite und die Rückzahlung gefährden. Umgekehrt kann eine positive Entwicklung der Region den Projektverlauf auch positiv beeinflussen.

Crowdinvesting als Anleihe

Aus rechtlicher Sicht handelt es sich beim klassischen Crowdinvesting um Nachrangdarlehen, durch die der Projektentwickler sogenanntes Mezzanine-Kapital erhält. Einige Plattformen bieten Crowdinvesting aber auch in Form einer Anleihe an. Das eingesammelte Geld ist für den Projektentwickler in diesem Fall Fremdkapital.

Crowdinvesting und Crowdfunding – die Unterschiede

Die Begriffe Crowdinvesting und Crowdfunding werden gerne vertauscht, denn sie beschreiben ähnliche Konzepte. Grundsätzlich ist Crowdinvesting eine spezielle Form des Crowdfundings, bei der die Intention hinter der Kapitalbereitstellung eine andere ist.

Während es beim Crowdinvesting rational betrachtet darum geht, eine bestimmte Rendite im Tausch gegen ein bestimmtes Risiko zu erwirtschaften, steht beim Crowdfunding die Umsetzung des Projekts, beispielsweise ein Musikprojekt, im Vordergrund. Private Anleger, die am Crowdinvesting teilnehmen, erhalten Zinszahlungen für ihre Investitionen. Unterstützer eines Crowdfunding-Projekts erhalten je nach Kampagne zum Beispiel die durch das Crowdfunding finanzierte CD oder andere nichtfinanzielle Belohnungen.

Crowdfunding wird in diversen Bereichen genutzt. Mithilfe solcher Kampagnen werden zum Beispiel Startups, soziale Projekte, neue Produkte oder auch Kunst gefördert. Diese Finanzierungsform hat für die Initiatoren mehrere Vorteile: Erreicht eine Kampagne das Fundingziel, so ist dies ein erster Beweis, dass sie mit ihrer Idee eine große Nachfrage bedienen. In diesem Fall erhalten sie Geld, welches für die Projektumsetzung notwendig ist. Die Geldgeber, die an dem Crowdfunding teilgenommen haben, sind Fans erster Stunde und können wichtige Mund-zu-Mund-Propaganda durchführen.

Crowdinvesting in Immobilien konzentriert sich hingegen, wie bereits beschrieben, auf die reine Geldanlage. Das Prinzip der sogenannten „alles-oder-nichts-Finanzierung“ gilt allerdings für beide Arten. Nur wenn eine Kampagne das Fundingziel erreicht, wird das Geld ausgezahlt.

 

Crowdinvesting-Immobilien Crowdfunding
Geld wird von der Crowd eingesammelt und nur an den Emittenten ausgezahlt, wenn die Fundingsumme erreicht wird
Ziel: Geldanlage Ziel: Realisierung eines Projekts


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Wie funktioniert Crowdinvesting für den Anleger?

Crowdinvesting wird über Online-Plattformen abgewickelt. Die Projektentwickler bewerben sich mit ihrem Projekt bei den Plattformen, die das Konzept prüfen. Sind sie der Meinung, dass der Projektentwickler das Projekt erfolgreich abschließen kann, wird es auf der Website des Vermittlers vorgestellt.
Damit der Projektentwickler das eingesammelte Geld zur Verfügung gestellt bekommt, muss die sogenannte Fundingschwelle erreicht werden. Hierbei handelt es sich um den Betrag, der mindestens eingesammelt werden soll. Die Crowd entscheidet somit mit ihren Investments, ob ein Projekt umgesetzt wird oder nicht. Wird die Fundingschwelle in der festgeschriebenen Frist nicht erreicht, so kann die Frist unter Umständen noch einmal verlängert werden. Ist das erforderliche Kapital auch dann nicht eingesammelt, wird das Projekt nicht mithilfe des Crowdinvestings umgesetzt. Die Investoren erhalten ihr eingezahltes Kapital in diesem Fall zurück, es wird aber nicht verzinst.

 

Crowdinvesting in Immobilien

 

Die Investoren erfahren auf den Plattformen, welche Projekte gerade finanziert werden sollen, wer die Projektentwickler sind, wo die Immobilien stehen bzw. gebaut werden sollen und wie die geplante Finanzierungsstruktur aussieht. Außerdem erfahren sie, wie viel Geld eingesammelt wird, wie lange das Kapital an das Projekt gebunden sein wird und mit welcher Rendite die Anbieter rechnen.

Private Anleger, die in ein Crowdinvesting-Projekt investieren, entscheiden sich also explizit für ein bestimmtes Projekt, welches sie in der Regel zuvor genau unter die Lupe nehmen können. Während es klassische Projektentwicklungen gibt, bei denen Immobilien gebaut werden, kann es sich bei den Projekten auch um Modernisierungen oder Sanierungen handeln. Die Projekte können sich also in unterschiedlichen Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie befinden. Die unterschiedlichen Entwicklungsphasen und die damit verbundenen spezifischen Projektherausforderungen bieten Chancen für den Anleger, aber bergen auch Risiken, die es vorher zu prüfen gilt.

Der Investitionsprozess beim Crowdinvesting in Immobilien

Um eine Investition in Form von Crowdinvesting vorzunehmen, muss zuerst ein Nutzer-Account auf der Plattform eingerichtet werden. Hierzu werden in der Regel eine gültige E-Mail-Adresse und die persönlichen Daten benötigt. Nach der erfolgreichen Anmeldung kann sich der Anleger für ein Immobilienprojekt entscheiden und in dieses investieren. In einem digitalen Investitionsprozess wird dann unter anderem die Höhe des Investments abgefragt. Nach der Bestätigung des Investments erhält der Anleger eine E-Mail mit den Vertragsdaten und überweist den Betrag auf ein Treuhandkonto. Nach Ende der Laufzeit des gewählten Projektes und der erfolgreichen Realisierung wird das Kapital mit den angefallenen Zinsen auf das Konto des Anlegers zurück überwiesen.

Auf dem deutschen Markt sind unter anderem die Crowdinvesting-Plattformen Exporo, Rendity, Bergfürst, wiwin, GreenVesting und zinsbaustein aktiv. Die Plattformen unterscheiden sich teilweise in ihrer Ausrichtung. Bergfürst ermöglicht beispielsweise schon Investments ab 10,00 € und wiwin und GreenVesting konzentrieren sich auf nachhaltige Projekte wie Energieeffizienzhäuser oder Solaranlagen.

Jedes Crowdinvesting-Projekt besitzt eine feste Laufzeit. Das Kapital des Anlegers ist also für einen bestimmten Zeitraum gebunden. Sollte er während der Laufzeit widererwartend das Geld doch benötigen oder das Investment beenden wollen, so kann er unter Umständen einen Zweitmarkt nutzen. Einige Crowdinvesting-Projekte werden auf solchen Plattformen gehandelt, bei anderen Projekten ist dies allerdings auch explizit im Vertrag verboten. Da das gehandelte Volumen auf diesen Märkten nicht sehr hoch ist, sollte sich der Investor nicht auf diese Möglichkeit verlassen und bei Unsicherheit lieber auf das Investment verzichten.

Crowdinvesting für die Immobilienfinanzierung

Viele Argumente sprechen aus Anlegersicht dafür, über ein Crowdinvesting-Projekt in Immobilien zu investieren. Auch für den Projektentwickler ist ein Crowdinvesting von Vorteil. Über Crowdinvesting eingesammeltes Kapital wird als Mezzanine-Kapital zur Finanzierung einer Immobilie genutzt. Das Mezzanine-Kapital ist eine Mischform aus Eigen- und Fremdkapital und wird von den Banken als Eigenkapital angesehen. Durch die Nutzung von Crowdinvesting verbessert der Projektentwickler in der Regel seine Kapitalstruktur.

 

Gewinnmaximierung mit Finztep Immobilien Crowdinvesting

 

Bei Crowdinvesting-Projekten wird das Kapital typischerweise in Form von Nachrangdarlehen eingesammelt. Wie der Name dieser Darlehensart schon sagt, handelt es sich um nachrangige Forderungen. Das heißt, dass im Falle einer Insolvenz des Schuldners zuerst die anderen Gläubiger bedient werden. In der Praxis ist dies die Bank, die das Fremdkapital für das Immobilienprojekt zur Verfügung stellt.
Die finanzierten Projekte laufen in der Regel zwischen 12 und 36 Monaten. In dieser Zeit sollen die ergriffenen Maßnahmen, also zum Beispiel der Bau der Immobilie, abgeschlossen sein und die Mieter sollen eingezogen bzw. das Objekt verkauft sein. Mittlerweile gibt es aber auch Projekte mit längeren Laufzeiten, die als Objekte Bestandsimmobilien verwalten und sanieren.


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Zu beachten bei Crowdinvesting-Immobilien

Die Betreiber der Plattformen prüfen die Projekte, bevor diese angeboten werden, da mögliche Insolvenzen das Image der Plattform beschädigen könnten. Bevor er investiert, sollte der Anleger trotzdem noch einmal selbst überprüfen, ob das jeweilige Crowdinvesting-Projekt zu ihm passt.
Bei einem Investment sollte der Anleger genau verstehen, in was er investiert und was die Entwicklung seiner Kapitalanlage beeinflusst. Bezogen auf Crowdinvesting-Immobilien bedeutet das, dass sich der Anleger vor dem Investment genau das Projekt und die Erfahrungen des Projektentwicklers ansehen sollte. Er sollte sich selbst eine Meinung über Chancen und Risiken des Projekts bilden. Wichtig ist, dass der Anleger selbst prüft, ob das Projekt zu seinem Portfolio passt und nicht blind der Crowd folgt.

Um die Risiken, die mit dem Investment in ein Projekt einhergehen, zu reduzieren, bietet es sich an, dass der Privatanleger seine Geldanlage über verschiedene Plattformen und Projekte streut. Der Gesetzgeber hat die Maximalinvestition pro Anleger auf 25.000 Euro begrenzt, um Anleger vor den Risiken aus einem Crowdinvesting-Projekt zu schützen. Crowdinvesting ist eine spannende Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Ein Investor sollte aber möglichst nicht sein gesamtes Vermögen in ein Projekt und eine Anlageform investieren, da eine gute Risikodiversifizierung entscheidend für eine langfristig erfolgreiche Investmentstrategie ist.

Investoren sollten beim Crowdinvesting außerdem beachten, dass sie nur Geld investieren, dass sie innerhalb der Projektlaufzeit nicht benötigen, da es, wie oben schon beschrieben, nicht – oder nur mit Unsicherheit – möglich ist, das Investment während der Laufzeit zu beenden. Außerdem muss dem Investor bewusst sein, dass er bei Misserfolg des Projekts unter Umständen sein gesamtes eingesetztes Kapital verlieren kann. Es besteht also ein Totalverlustrisiko.

Chancen & Risiken bei Crowdinvesting-Immobilien

Crowdinvesting-Immobilien können attraktive Renditen mit sich bringen. Die feste Laufzeit und festgelegte Verzinsung sorgen für Planbarkeit, wobei beide Angaben auch mit Risiko zu betrachten sind. Bauverzögerungen oder die Insolvenz des Projektentwicklers könnten die Rendite oder Laufzeit negativ beeinflussen.

Mit Crowdinvesting-Immobilien können Anleger an der Entwicklung des Immobilienmarkts partizipieren ohne dabei eine gesamte Immobilie kaufen zu müssen. Sie unterliegen außerdem keinen Börsenschwankungen und sind deshalb eher für Anleger geeignet, die die emotionalen Unruhen von Schwankungen vermeiden wollen.

Kosten & Steuern bei Crowdinvesting-Immobilien

 

Immobilien Crowdfinanzierung in Beratung

 

Die meisten Crowdinvesting-Projekte sind mit einer jährlichen Ausschüttung versehen, sodass der Anleger während der Laufzeit einmal im Jahr Zinsen erhält. Die Einnahmen sind für den Anleger aus steuerlicher Betrachtung Kapitalerträge. Kapitalerträge werden mit der Abgeltungssteuer von 25 Prozent versteuert, sofern sie nicht in den Freibetrag für Kapitalerträge fallen. Erträge aus Crowdinvesting-Projekten werden also nicht mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Beim Investment in Crowdinvesting-Projekte entstehen dem Anleger keine Kosten, er muss lediglich den Anlagebetrag einzahlen. Die Kosten für die Dienstleistungen der Plattform trägt der Projektentwickler.

Die Crowdinvesting-Plattformen für Immobilienprojekte

Der Trend für Crowdinvesting in Immobilien zeigt eindeutig eine positive Entwicklung. Es werden immer mehr Projekte umgesetzt. Die größten Plattformen waren laut crowdinvest.de im Jahr 2018 Exporo, Zinsland, Engel & Völkers Capital, Zinsbaustein und Bergfürst.

Exporo ist der Marktführer und hatte Ende 2018 einen Marktanteil von fast 60 Prozent. Das Unternehmen wurde 2014 gegründet und sitzt in Hamburg. Neben vereinzelten Crowdinvesting-Projekten in Form von Nachrangdarlehen bietet Exporo vermehrt Investitionsmöglichkeiten über Anleihen an.

Zinsland sitzt ebenfalls in Hamburg und wurde im Jahr 2014 gegründet. Zinsland bietet klassisches Crowdinvesting und Crowdinvesting-Anleihen an.

Die Crowdinvesting-Plattform des Immobilienvermittlers Engel & Völkers besteht seit 2017 und ist in die Tochterfirma Engel & Völkers Capital eingegliedert. Das Unternehmen konzentriert sich auf die Finanzierung von exklusiven Immobilienvorhaben in Deutschland und Europa. Engel & Völkers kann auf mehr als 40 Jahre Immobilienmarkterfahrung zurück blicken.

Das Unternehmen Zinsbaustein sitzt in Berlin und bietet ebenfalls klassisches Crowdinvesting für Immobilien an. Zinsbaustein wurde 2016 gegründet und bietet Investments ab 500 Euro an.

Bergfürst bietet bereits Investments ab 10 Euro an. Darüber hinaus bietet das in Berlin ansässige Unternehmen die Möglichkeit an, über Sparpläne Geld anzulegen. Bergfürst wurde im Jahr 2011 gegründet.

Crowdinvesting ist eine risikobehaftete Form der Geldanlage. In der Vergangenheit wurden die meisten der Projekte planmäßig zurückgezahlt, es gab jedoch auch Projekte, die aufgrund von Insolvenzen der Projektentwickler nicht planmäßig zurückgezahlt werden konnten. Da die historische Entwicklung kein Indikator für die Zukunft ist, sollten Anleger die Projekte, in die sie investieren, genau prüfen und ihr Investment über mehrere Projekte von unterschiedlichen Projektentwicklern und gegebenenfalls auch unterschiedlichen Plattformen streuen.


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Im Trend: Crowdinvesting für Immobilien

Crowdinvest.de veröffentlicht regelmäßig Marktberichte zum Crowdinvesting-Markt. 2018 betrug das gesamte Volumen, das über Crowdinvesting in Immobilienprojekte floss, 210,7 Millionen Euro. Im Vorjahr lag diese Zahl noch bei 129,1 Millionen Euro und in 2016 bei 40,8 Millionen Euro. Es ist also ein starker Aufwärtstrend erkennbar. Das erste Projekt wurde im Jahr 2012 angeboten.

 


Übersicht präsentiert von Finztep zu getätigten Crowdinvestments in Immobilien in Deutschland 2011 bis 2018
Grafik von Finztep; Quelle: Crowdinvest Marktreport 2018


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Crowdinvesting-Immobilien mit FINZTEP

Mit Crowdinvesting-Immobilien können Anleger mit kleinen Beträgen in Immobilienprojekte investieren und hierbei attraktive Renditen erhalten. Die Projekte werden im Vorfeld von den Plattformbetreibern geprüft, sollten allerdings trotzdem vom Investor genau auf die jeweiligen Chancen und Risiken untersucht werden. Auf FINZTEP hast Du die Möglichkeit, Crowdinvesting-Immobilien von unterschiedlichen Plattformen zu vergleichen und Dein Investment zu finden.

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Kosten beim Crowdinvesting

Die digitalen Vermittlungsplattformen erheben häufig eine einmalige und eine laufende Gebühr für die digitale Vermittlung der Vermögensanlage. Diese Gebühr wird vom Projektentwickler getragen. Für den Anleger entstehen beim Crowdinvesting in der Regel keine direkten Kosten.
 
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Risiko beim Crowdinvesting

Die Privatanleger finanzieren mit ihrem Darlehen ein Unternehmen, das Immobilienprojekte durchführt. Das Darlehen an das Unternehmen ist im Regelfall unbesichert und beinhaltet die Gefahr eines Totalausfalls. Dieser tritt beispielsweise ein, wenn das Unternehmen Insolvenz anmelden muss und die Insolvenzmasse nicht ausreicht, um die Darlehen zurückzuzahlen. Die digitalen Vermittlungsplattformen stellen Informationen für den Kleinanleger zur Verfügung, die eine Prüfung des Unternehmens und des Immobilienprojekts erlauben sollen, um das Ausfallrisiko einzuschätzen. Eine Streuung der Geldanlage über mehrere Projektentwickler führt tendenziell zu einer Reduzierung dieses Klumpenrisikos.

 

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